Der Immobilienkauf in Spanien folgt klaren Regeln und ist – richtig durchgeführt – sehr sicher. Damit Sie wissen, was auf Sie zukommt, erklären wir hier den gesamten rechtlichen Ablauf vom ersten Interesse bis zur Schlüsselübergabe.
Der Kaufprozess in 5 Schritten
Schritt 1: Reservierung (Reserva)
Sie haben sich für eine Einheit entschieden. Mit einer Reservierungsvereinbarung und einer Anzahlung von typischerweise 6.000 € wird die Immobilie für Sie vom Markt genommen. Die Reservierungsgebühr wird auf den Kaufpreis angerechnet. Wenn Sie später vom Kauf zurücktreten ohne triftigen Grund, ist die Anzahlung verloren.
Schritt 2: Privater Kaufvertrag (Contrato Privado de Compraventa)
Innerhalb von 30 Tagen nach Reservierung wird der private Kaufvertrag unterzeichnet. Hier sind alle Konditionen festgelegt:
- Genaue Beschreibung der Immobilie und ihrer Ausstattung
- Endgültiger Kaufpreis und Zahlungsplan
- Fertigstellungstermin und Schlüsselübergabe
- Gewährleistungen und Garantien
- Rücktrittsrechte und Vertragsstrafen
Beim Neubau werden meist 10% bis 30% in mehreren Raten je nach Baufortschritt gezahlt. Eine spanische Bankgarantie sichert diese Anzahlungen ab.
Schritt 3: NIE-Nummer und Bankkonto
Während der Bauzeit beantragen Sie die NIE-Nummer und eröffnen ein spanisches Bankkonto. Wir koordinieren das.
Schritt 4: Notarieller Kaufvertrag (Escritura Pública)
Bei Schlüsselübergabe wird die finale Escritura beim spanischen Notar (Notario) unterzeichnet. Dabei:
- Restzahlung wird per Bankscheck oder Überweisung geleistet
- Schlüssel werden übergeben
- Sie sind ab diesem Moment rechtlicher Eigentümer
- Nebenkosten werden fällig (Grunderwerbsteuer/IVA, Notar, Grundbuch)
Der Notar liest den gesamten Vertrag laut vor und übersetzt auf Wunsch. Idealerweise ist Ihr Anwalt mit dabei.
Schritt 5: Eintragung im Grundbuch (Registro de la Propiedad)
Innerhalb von 2–3 Monaten nach dem Notartermin wird die Eigentumsübertragung im spanischen Grundbuch eingetragen. Erst dann sind Sie offiziell und vollständig im Grundbuch dokumentiert. Diese Eintragung übernimmt üblicherweise eine Gestoría oder Ihr Anwalt.
Warum ein eigener Anwalt unverzichtbar ist
Anders als in Deutschland ist der Notar in Spanien neutral – er prüft nicht für eine Partei. Deshalb empfehlen wir dringend einen eigenen Anwalt, der Ihre Interessen vertritt. Er prüft:
- Eigentumsverhältnisse: Ist der Verkäufer wirklich Eigentümer?
- Lastenfreiheit: Bestehen Hypotheken, Pfändungen oder Wegerechte?
- Baugenehmigung: Ist das Projekt rechtlich genehmigt?
- Bauausführung: Entspricht der Bau den Plänen und Genehmigungen?
- Bankgarantien: Sind Anzahlungen rechtlich abgesichert?
- Vertragsklauseln: Sind alle Klauseln fair und gesetzeskonform?
- Steueroptimierung: Wie gestalten Sie den Kauf steuerlich am günstigsten?
- Gemeinschaftsordnung: Welche Rechte und Pflichten haben Sie als Miteigentümer?
Anwaltskosten liegen üblicherweise bei 1% des Kaufpreises – eine sehr lohnende Investition.
Notarielle Vollmacht (Poder Notarial)
Wenn Sie nicht persönlich beim Notartermin in Spanien sein können oder möchten, können Sie eine notarielle Vollmacht erteilen. Diese wird:
- In Deutschland von einem deutschen Notar beglaubigt
- Mit Apostille (Den Haager Apostille) versehen
- In Spanien als gültige Vollmacht anerkannt
Damit kann Ihr Anwalt oder Vertrauensperson alle Verträge in Ihrem Namen unterschreiben. Kosten: ca. 100–200 € beim deutschen Notar.
Häufige rechtliche Fragen
Was passiert, wenn der Bauträger insolvent wird?
Bei seriösen Neubau-Projekten ist jede Anzahlung durch eine Bankgarantie (Aval Bancario) abgesichert. Wir prüfen vor jeder Aufnahme, dass diese Garantie vorhanden und gültig ist. So sind Sie auch im Insolvenzfall geschützt.
Was, wenn der Bau verzögert ist?
Im Vertrag werden Fristen und Vertragsstrafen festgehalten. Bei wesentlichen Verzögerungen haben Sie meist ein Rücktrittsrecht und können Ihre Anzahlungen zurückfordern.
Was, wenn das fertige Haus Mängel hat?
In Spanien gibt es gesetzliche Gewährleistungen: 1 Jahr für Endausbaufehler, 3 Jahre für funktionale Mängel und 10 Jahre für strukturelle Schäden. Diese sind durch eine Pflichtversicherung des Bauträgers abgedeckt.
Unser Anwalts-Netzwerk
Wir arbeiten mit erfahrenen, deutschsprachigen Kanzleien an der spanischen Mittelmeerküste zusammen. Diese Anwälte sind auf Immobilienrecht spezialisiert und kennen die regionalen Besonderheiten von Costa Blanca, Costa Cálida und Costa del Sol.