Im SiO Immo Magazin teilen wir unser Wissen rund um den Kauf einer Neubau-Immobilie in Spanien. Aktuelle Artikel, praktische Ratgeber und Insider-Tipps – aus über 15 Jahren Erfahrung an der spanischen Mittelmeerküste.
📋 Recht & Steuern
NIE-Nummer beantragen – Schritt für Schritt
Die NIE-Nummer ist der erste Schritt zur spanischen Immobilie. Drei Wege führen zum Ziel: über das spanische Konsulat in Deutschland (4–8 Wochen Wartezeit), direkt vor Ort in Spanien (oft am gleichen Tag) oder per Vollmacht durch einen Anwalt. Welche Option für Sie die richtige ist, hängt vor allem vom Zeitplan ab. → Vollständige Anleitung lesen
Diese Steuern fallen beim Immobilienkauf an
Bei einem Neubau zahlen Sie 10% IVA (spanische Mehrwertsteuer) plus 1,5% Stempelsteuer (AJD). Bei Bestandsimmobilien fällt stattdessen die Grunderwerbsteuer (ITP) zwischen 6 und 10% an – je nach Region. Hinzu kommen Notar, Grundbuch und Anwalt. Plus jährlich: IBI (Grundsteuer), Müllgebühr und Modelo 210 (Steuererklärung für Nicht-Residenten).
Erbrecht für deutsche Eigentümer in Spanien
Wer eine Immobilie in Spanien besitzt und in Deutschland lebt, sollte sein Testament aktiv gestalten. Die EU-Erbrechtsverordnung erlaubt Ihnen, deutsches Erbrecht für die spanische Immobilie zu wählen. Ohne diese Verfügung gilt automatisch spanisches Recht – mit deutlich höheren Erbschaftsteuern in einigen Regionen.
Spanische Einkommensteuer für Nicht-Residenten
Wenn Sie Ihre Immobilie selbst nutzen, zahlen Sie eine fiktive Mietsteuer (1,1% des Katasterwerts × 19% Steuersatz für EU-Bürger). Bei Vermietung werden 19% des Netto-Mietertrags besteuert. Die Erklärung erfolgt über das Modelo 210 – wir empfehlen einen Steuerberater dafür.
💰 Finanzierung & Investment
Spanische Hypothek als Ausländer – diese Banken finanzieren
Banco Santander, BBVA, CaixaBank und Banco Sabadell finanzieren auch deutsche Käufer ohne spanischen Wohnsitz. Üblich sind 60–70% Beleihung des Kaufpreises bei Laufzeiten bis 25 Jahre. Voraussetzung: NIE-Nummer, Einkommensnachweise und SCHUFA. → Alle Finanzierungsoptionen ansehen
Off-Plan kaufen: Risiken und Chancen beim Neubau
Beim Off-Plan-Kauf erwerben Sie die Immobilie bereits in der Bauphase – oft 15–25% unter dem späteren Marktpreis. Das Risiko ist durch die spanische Bankgarantie (Aval Bancario) gut abgesichert: Anzahlungen sind gesetzlich geschützt. Voraussetzung ist allerdings, dass der Bauträger seriös ist und über die nötigen Genehmigungen verfügt – genau das prüfen wir bei jedem Projekt.
Ferienvermietung an der spanischen Küste – lohnt sich das?
Eine gut gelegene Wohnung an der Costa Blanca oder Costa del Sol erzielt im Sommer schnell 1.500–3.500 € Wochenmiete. Aber: Sie brauchen eine Lizenz (Licencia de Vivienda Vacacional), eine Hausverwaltung und müssen die Mieten versteuern. Realistische Netto-Rendite nach allen Kosten: 4–6% pro Jahr.
Versteckte Kosten beim Hauskauf
Plus 11–13% auf den Kaufpreis – das ist die Faustregel für Nebenkosten. Konkret: 10% IVA, 1,5% AJD, 0,5–1% Notar, 1% Anwalt, 0,5–1% bei Hypothek. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das ca. 53.000 € zusätzlich. Planen Sie diese fest ein.
🌊 Regionen & Lebensgefühl
Costa Blanca vs. Costa del Sol – wo lebt es sich besser?
Costa del Sol ist mondäner, internationaler und teurer (Marbella, Puerto Banús, Estepona). Costa Blanca ist familiärer, sonniger (300+ Sonnentage!) und preisgünstiger (Alicante, Denia, Torrevieja). Costa del Sol bietet mehr Luxus-Infrastruktur, Costa Blanca mehr authentisches Spanien-Gefühl. Die richtige Wahl hängt von Ihrem Budget und Lebensstil ab.
Costa Cálida – Geheimtipp für Mar Menor und Cartagena
Die Costa Cálida ist deutlich entspannter und günstiger als ihre bekannten Nachbarn. Die Region rund um Mar Menor (Europas größte Lagune) und das geschichtsträchtige Cartagena bietet Neubau zu Preisen, die an der Costa del Sol vor 10 Jahren üblich waren. Wer ruhiges, authentisches Spanien sucht und nicht jeden Tag Promi-Restaurants braucht, ist hier perfekt aufgehoben.
Marbella, Estepona oder Mijas? Costa del Sol im Vergleich
Marbella: Glamour, hohe Preise, internationale Szene. Estepona: Charmante Altstadt, ruhiger, mit guter Infrastruktur und besserem Preis-Leistungs-Verhältnis. Mijas: Bergdorf-Idylle plus Strand, Familien-freundlich, mittlere Preise. Tipp: Estepona wird oft als das „bessere Marbella“ bezeichnet – ähnlicher Lifestyle, 30% günstiger.
Alicante, Denia oder Torrevieja? Costa Blanca im Vergleich
Alicante: Provinzhauptstadt mit Flair, eigener Flughafen, Universität. Denia: Hochwertig, ruhiger, mit Marina und Naturpark. Torrevieja: Sehr internationale Community, viele Deutschsprachige, günstige Neubau-Preise. Familien wählen oft Denia oder Javea, Pensionäre Torrevieja, Berufstätige Alicante.
Was kostet das Leben an der spanischen Küste?
Eine vierköpfige Familie kommt in Spanien mit ca. 2.500–3.500 € pro Monat gut über die Runden. Lebensmittel sind 15–20% günstiger als in Deutschland, Restaurants 30–40% günstiger. Strom und Versicherungen ähnlich. Wesentlich teurer: Importprodukte und Nebenkosten in Touristenhochburgen.
🏠 Kauf-Praxis
Wohnung oder Villa? Welche Immobilie passt zu Ihnen
Wohnung in einer Wohnanlage ist die richtige Wahl, wenn Sie wenig Aufwand wollen: Pool, Garten und Hausverwaltung sind inklusive, kein eigener Rasenmäher nötig. Villa bietet mehr Privatsphäre, eigenen Pool und Garten – aber auch mehr Pflege und höhere Nebenkosten. Faustregel: Wer mehr als 4 Monate pro Jahr vor Ort ist, profitiert von einer Villa.
Erste Meereslinie vs. zweite Reihe – die Unterschiede
Erste Meereslinie ist 30–50% teurer und hat strenge Bauvorschriften (oft keine Erweiterungen erlaubt). Zweite Reihe oder leichte Hanglage bietet oft besseren Meerblick (kein Promenaden-Trubel direkt vor der Tür) bei deutlich günstigerem Preis. Tipp: 200 m vom Strand ist oft die beste Investment-Position.
Möblieren in Spanien: Wo Sie kaufen, was Sie sparen
Sie wollen die Immobilie komplett neu möblieren? Rechnen Sie mit ca. 12.000–25.000 € für eine 90-m²-Wohnung. IKEA gibt es auch in Spanien (oft günstiger als in Deutschland). Lokale Anbieter wie Conforama und MueblesBOOM bieten günstige Komplettpakete. Bei Neubau-Projekten gibt es oft fertige „Möbel-Pakete“ der Bauträger ab 8.000 €.
Hausverwaltung wenn Sie nicht ständig vor Ort sind
Eine professionelle Hausverwaltung kostet 80–150 € pro Monat und übernimmt: Schlüsselübergabe an Gäste, Reinigung, Wartung, Notfälle, Behördenkorrespondenz. Bei Vermietung kommen 15–25% Provision auf die Mieteinnahmen dazu. Investment, das sich definitiv lohnt – sonst wird die Traum-Immobilie schnell zur Belastung.
Versicherungen für die Immobilie in Spanien
Pflicht: keine, aber dringend empfohlen sind Gebäudeversicherung (ca. 200–500 €/Jahr) und Haftpflicht (50–100 €/Jahr). Bei Wohnanlagen ist die Gebäudeversicherung oft schon im Hausgeld enthalten. Wichtig auch: Wassersparpolice gegen Rohrbrüche – häufige Ursache für Schäden.